L'approche patrimoniale pour un achat immobiler

L’approche patrimoniale lors de l’achat d’un bien immobilier est une étape indispensable. Elle consiste dans un premier temps à bien définir qui achète, un particulier ou une société, seul ou à plusieurs, et dans quel but : maison familiale, bureaux d’activité, seconde résidence, investissement, etc. … Par après, il convient de voir comment le bien va être acheté : en personne physique ou via une société, en indivision - ce qui peut être intéressant si un des indivisaires veut, à un moment donné, reprendre le bien : il est alors soumis à un droit de partage calculé sur la valeur de l’immeuble – ou de manière démembrée qui fait que certains achèteront l’usufruit alors que d’autres acquerront la nue-propriété. Ce dernier exemple est notamment utilisé dans le cadre d’une planification patrimoniale entre les parents et les enfants. Mais c’est aussi vrai lorsque la société d’un entrepreneur achète une partie de la maison familiale en usufruit si tant est qu’il y ait une valorisation correcte.

La deuxième partie de la réflexion porte sur la manière de financer l’achat. En premier lieu, il faut déterminer l’apport en fonds propres possible. Le financement à proprement parlé, va alors dépendre de la capacité de remboursement, de l’âge des emprunteurs et des garanties qui peuvent être constituées. Il existe différentes solutions de crédits qui passent par des taux fixes ou variables, des modalités de remboursement constantes, variables (progressifs ou dégressif) ou à terme fixe. De plus, l’analyse des plans de pension du second pilier peut apporter des solutions complémentaires soit par les avances possibles, soit par la garantie qu’ils apportent notamment pour des crédits à terme fixe. Enfin le financement dépendra des garanties sur lesquelles il faudra porter sa réflexion : hypothèque, mandat, caution, reprise d’encours, les garants … en fonction de leurs coûts, contraintes, et demande de l’organisme prêteur.

En troisième lieu, cerise sur le gâteau, il est possible d’étendre l’analyse sur l’optimisation fiscale de l’achat, de son financement et de la gestion du bien.

Chez Progentis, lorsque nous sommes confrontés à un projet d’achat immobilier, tous ces éléments entrent dans le scope de la réflexion. Si, de plus, le projet concerne un entrepreneur en société, il sera intéressant de voir comment l’entreprise pourra aider à l’achat : le salaire a un lien direct sur la capacité de remboursement, les dividendes et les réserves de liquidation fournissent les fonds propres mais aussi les capacités de remboursements futurs, les plans de pension une solution immédiate ou à terme, … Et en étendant la réflexion une étape plus loin, c’est de voir comment l’entreprise peut être partie prenante du projet comme propriétaire, usufruitière, locatrice, …

Pour conclure, un projet immobilier est un moment clé pour bien évaluer sa situation patrimoniale. Il entraine d’office une analyse financière de sa situation. Mais il ne faut certainement pas se cantonner à cet aspect, c’est aussi le moment d’évaluer son patrimoine global immobilier et mobilier dans un esprit d’équilibre entre le risque, la liquidité et la rentabilité. De plus il peut être le précurseur à une réflexion sur la planification patrimoniale, la protection entre époux et conduire à une optimisation de sa fiscalité.

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